C O M U N E D I
M A R I G L I A N O
(Provincia di Napoli)
(DELIBERA
DI CONSIGLIO)
Modifica delle convenzione disciplinante il diritto di superficie concesso
dal Comune di Marigliano alla Cooperativa Edilizia “Antonio Gramsci”
-Modalità per
la modifica del diritto di superficie da
proprietà indivisa a proprietà divisa ai sensi della legge n°179/92 e
successive modifiche ed integrazioni
-Modalità e criteri per la cessione in proprietà delle aree ai sensi della legge n°549/95 e
della legge n°448/98 e successive modifiche ed integrazioni
C O M U N E D I
M A R I G L I A N O
(Provincia di Napoli)
OGGETTO: Modifica delle
convenzione disciplinante il diritto di superficie concesso dal Comune di
Marigliano alla Cooperativa Edilizia “Antonio Gramsci”
-Modalità per
la modifica del diritto di superficie da
proprietà indivisa a proprietà divisa ai sensi della legge n°179/92 e
successive modifiche ed integrazioni
-Modalità e criteri per la cessione in proprietà delle aree ai sensi della legge n°549/95 e
della legge n°448/98 e successive modifiche ed integrazioni
PREMESSO:
-
che il piano dell’edilizia economica e
popolare del comune di Marigliano adottato ai sensi della legge n°167 del
18/04/1962 e della legge n°865 del 22 ottobre 1971 è stato approvato con
decreto del presidente della Giunta Regionale n°867 del 2/1/1973, adeguato alle
prescrizioni, stralci e raccomandazioni riportate nel detto decreto, con
delibera consiliare n°24 del 12/6/1974, divenuta esecutiva per decorrenza dei
termini
-
che con delibera consiliare n°88 del
26/7/1975 approvata dalla sez. Provinciale di Controllo nella seduta
dell8/8/1975 prot.n°167647 verb.164 con la seguente dicitura “N-O per quanto di
competenza va approvata una variante al detto piano di zona.
-
che il comune ha adottato con delibera n°25
del 12/6/1974 divenuta esecutiva per decorrenza dei termini, l’attuazione del
Piano di Zona in un unico piano pluriennale, ai sensi dell’art.38 della legge
n° 865/71;
-
che in base alla deliberazione n°25 del
12/6/1974 e quella successiva n°156 del 9/10/1975, l’80% in termini volumetrici
delle aree edificabili comprese nel suddetto piano di zona sono esclusivamente
destinate ad essere concesse con diritto di superficie agli enti pubblici
istituzionalmente operanti nel settore dell’edilizia economica e popolare
nonché cooperative e loro consorzi aventi come scopo sociale la costruzione di
alloggi di tipo economico e popolare;
-
che il 7° comma dell’art.35 della legge n°
865/1971 stabilisce che la concessione del diritto di superficie sul terreno
appartenente al patrimonio comunale indisponibile delle aree PEEP deve essere
accompagnata da una convenzione da stipularsi per atto pubblico e da
trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari tra ente
concedente ed il richiedente per quanto riguarda le disposizioni contenute nei
commi 8° e 14° dello stesso art.35;
-
che in base al disposto del 14° comma
dell’art.35 della legge n° 865/71 il Consiglio Comunale, con deliberazione n°26
del 12/6/1974 ha determinato il contenuto comune a tutte le convenzioni
relative alla concessione del diritto di superficie per quanto riguarda:
a) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei
canoni di locazione nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli
alloggi (lettera e) del comma 8 dell’art.35;
b) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di
rinnovo della concessione (lettera g) del comma 8 dell’art.35;
c) le sanzioni a carico del concessionario per la inosservanza
degli obblighi stabiliti dalla convenzione e i casi di maggior gravità in cui
tale inosservanza comporta la decadenza della concessione e la conseguente
estinzione del diritto di superficie (lettera f) del comma 8 dell’art.35;
-
che con convenzione stipulata in
Marigliano, Rep. n° 1436 del 16/2/76, registrata a Nola il 26/2/76 al n° 461, il Comune di Marigliano , a norma
dell’art. 35, della Legge 22 ottobre 1971, n. 865, assegnava alla Cooperativa,
un’area edificabile, in diritto di superficie, compresa nel piano di zona, per
la realizzazione di residenze economiche e popolari;
-
che con convenzione aggiuntiva
stipulata in Marigliano, Rep. n° 1480 del 6/9/77 registrata a Nola il 6/9/77 al
n° 2534 tra il Comune di Marigliano e la Cooperativa, veniva rettificata la
convenzione originaria del 16/2/76 Rep 1436 sostanzialmente per i seguenti
fini:
a)
individuazione dei lotti
destinati all’intervento finanziario GASMEZ
b)
opere di urbanizzazioni, a
carico delle cooperativa in sostituzione del Comune
-
che il comma 2, lettera c, dell’art.18 della
legge 17 febbraio 1992 n°179, e successive modifiche ed integrazioni, prevede
la possibilità di modificare la convenzione Rep.
n° 1436 del 16/2/76, registrata a Nola il 26/2/76 al n° 461, e successive modifiche, stipulata
tra il Comune di Marigliano e la Cooperativa, ai sensi dell’art.35 della legge
n° 865/71,
-
che nella convenzione originaria Rep. n° 1436 del 16/2/76, registrata a Nola il
26/2/76 al n° 461 il concedente avvalendosi della podestà discrezionale conferita
dal comma 10 dell’art. 35 legge n° 865/71, poneva a carico dell’ente locale il
costo delle opere di urbanizzazione per le cooperative che realizzavano alloggi
a proprietà indivisa, da assegnare esclusivamente in locazione ai propri soci;
-
che il concedente, può avvalersi della
facoltà concessa dalla lettera e) del comma 2 dell’art. 18 della legge n°
179/92, di mantenere, revocare o ridurre le agevolazioni concesse al
concessionario nell’atto della convenzione originaria;
-
che per le opere di urbanizzazione
effettivamente realizzate, così come accertate dall’UTC, i cui costi non siano
stati sostenuti dai concessionari, i relativi costi sono posti a carico degli
stessi; con le modalità disciplinate dall’allegato schema di convenzione;
-
che nella convenzione aggiuntiva Rep. n° 1480 del 6/9/77 registrata a Nola il 6/9/77 al n°
2534, il Comune per mancanza di fondi faceva assumere alla cooperativa l’onere
per la realizzazione delle opere di urbanizzazioni, rappresentando erroneamente
gli stessi come corrispettivo della concessione del diritto di superficie,
rispetto alla sua naturale collocazione quali costi per le urbanizzazioni
-
che con la legge n° 549 del 28/12/1995
all’art.3 comma 75, è stata data ai comuni la possibilità di cedere in
proprietà anche le aree comprese nei piani approvati a norma della legge n°
167/92, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35 comma 4 della
legge n° 865/71,
-
che con l’art.3, comma 61, della legge n°
662/96 furono modificati i criteri di determinazione del valore venale delle
aree;
-
che con l’art. 31 comma 48 della legge n°
448/98 vi è stata una ulteriore modifica della normativa disciplinante la
determinazione del valore venale delle aree;
-
che il suddetto comma stabilisce anche che il
corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune su parere
del proprio Ufficio Tecnico e non più da quello Erariale, in misura pari al 60%
del valore determinato ai sensi dell’art. 5bis comma 1 del decreto legge
n°333/92 convertito e modificato dalla legge n°359/92, e diminuito di quanto a
suo tempo corrisposto per la concessione del diritto di superficie,
opportunamente rivalutato in base alla variazione ISTAT dell’indice dei prezzi
al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatosi tra le date in
cui furono versati gli oneri e quella di stipula dell’atto di cessione in piena
proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie;
-
che il comma 49 della suddetta legge n°
448/98, precisa che in ogni caso è esclusa la retrocessione dai Comuni ai
proprietari degli edifici (cooperative o concessionari), prefigurando la probabile
ipotesi che dal meccanismo di calcolo e dalle indennità di esproprio pari al
valore venale in comune commercio, possa scaturire un debito del Comune;
-
che come disposto dal comma 45 della suddetta
legge n° 448/98 il Consiglio Comunale non ha escluso aree per la cessione in
proprietà.
CONSIDERATO:
-
che avvalendosi della facoltà prevista da
tali disposizioni di legge, il Comune può procedere alla modifica della
convenzione per la costituzione del diritto di superficie da proprietà indivisa
a divisa e alla cessione in proprietà delle aree PEEP consentendo ai titolari
della proprietà superficiaria di:
a)
estinguere il diritto di superficie ed
acquistare la piena proprietà dell'alloggio, in quanto comprensiva anche della
proprietà della relativa area (per quota millesimale);
b)
estinguere tutti i vincoli che limitano la
possibilità di vendita e di fruibilità degli appartamenti, permettendo in tal
modo a ciascun proprietario di acquisire la piena proprietà dell'immobile, in
relazione ai millesimi posseduti ed indipendentemente dalla decisione assunta
dagli altri condomini;
c)
la proposta di cessione può essere fatta
dalla Cooperativa Edilizia, o direttamente dall’Amministrazione Comunale, la
quale non deve pertanto attendere la richiesta dei privati per verificarne la
disponibilità all’acquisto;
-
che si rende opportuno elaborare una delibera
quadro, che fissando i principi generali e i criteri da adottare, possa
consentire all’ufficio tecnico comunale di determinare univocamente ed
equamente gli eventuali oneri e corrispettivi a carico della Cooperativa,
relativamente per la modifica della convenzione disciplinante il diritto di
superficie da proprietà indivisa a proprietà divisa e per la susseguente
cessione in proprietà delle aree;
VISTO:
-
il parere della commissione consiliare
(Allegato A);
-
la relazione istruttoria generale a firma
dell’ing. Andrea Ciccarelli, responsabile Area G.T. (Allegato B);
-
il parere in ordina alla regolarità tecnica
ai sensi del 1° comma dell’art. 53 della legge n°142/90;
-
il parere del Segretario Generale ai sensi
dell’art. 17 comma 68 della legge n° 127/97;
-
il parere legale dell’avv. Geremia Biancardi
prot. n.28446 del 18/11/2004, con il quale riscontra la regolarità
dell’applicazione delle normative in materia rilevando, e che nulla osta sulla
modifica delle convenzioni originarie (Allegato C);
-
il parere dello studio legale Ciancio, del
23/3/05 prot. N. 7989 del 30/3/05, con il quale si indica non solo la
fattibilità giuridica delle trasformazioni ma anche la convenienza del Comune a
separarsi dal rapporto giuridico, evitando qualsiasi esposizione economica e
sociale in merito alle problematiche interne della Cooperativa (Allegato D);
-
che non è richiesto il parere in ordine alla
regolarità contabile ai sensi del 3° comma dell’art. 13 della legge n° 265/99
in quanto l’atto non comporta onere finanziario a carico del Comune.
Di procedere per i motivi espressi in
premessa, e che qui si intendono integralmente riportati, ad approvare
l’allegato schema di convenzione finalizzato alla modifica della convenzione
disciplinante il diritto di superficie da proprietà indivisa a proprietà divisa
e alla susseguente cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di
superficie.
ARTICOLO 1
La premessa forma parte integrante e
sostanziale del presente atto e vale patto.
ARTICOLO 2
All’articolo 4 della convenzione
originaria Rep. n° 1436 del 16/2/76,
registrata a Nola il 26/2/76 al n° 461,
per la costituzione del diritto di superficie, stipulate
tra il Comune di Marigliano e la Cooperativa, viene sostituita la frase: “da
assegnare esclusivamente in locazione” con la frase: “…da assegnare in
locazione e/o in proprietà superficiaria individuale ai propri soci…”.
ARTICOLO 3
Convenzione aggiuntiva Rep. 1480 del 6/9/77 registrata
a Nola il 6/9/77 al n° 2534, tra il Comune di Marigliano e la Cooperativa
-
all’articolo 3 viene sostituita la frase: “…secondo le modalità e i criteri che la
cassa per il mezzogiorno stabilirà in un apposito regolamento e soltanto a
proprietà indivisa…” con la frase: “da assegnare in locazione e/o in proprietà
superficiaria individuale ai propri soci”
-
all’articolo 6 viene sostituita la frase “ …i predetti oneri rappresentano il
corrispettivo della concessione del diritto di superficie, in aggiunta a quello
relativo per l’acquisizione dell’area posto a carico della Cooperativa, alla
convenzione stipulata in data 16/2/76…” con la frase “ ..i predetti oneri
rappresentano i costi occorrenti per le urbanizzazioni primarie e secondarie di
cui all’art. 12 della convenzione rep. 1436 del 16/2/76”
ARTICOLO 4
L’articolo 12 disciplinante le opere
di urbanizzazione e gli allacciamenti della convenzione per la costituzione del
diritto di superficie, stipulata tra il Comune di Marigliano e la Cooperativa,
viene sostituito come segue:
1.
Per le opere di
urbanizzazione effettivamente realizzate, così come accertate dall’UTC, i cui costi non siano stati sostenuti dalla
Cooperativa, i relativi costi sono posti a carico degli stessi; l’importo
dovuto è determinato rivalutando gli oneri di urbanizzazione così come venivano
quantificati nella convenzione originaria disciplinante il diritto di
superficie, sulla base delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei
prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatesi tra il
mese di sottoscrizione della suddetta convenzione ed il mese di sottoscrizione
della convenzione modificata.
2.
Laddove le opere di
urbanizzazione effettivamente realizzate, così come accertate dall’UTC,
risultino in parte essere state realizzate dal concessionario, i costi
sostenuti, rivalutati sulla base delle variazioni accertate dall’ISTAT
dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati
verificatesi tra il mese del sostenimento della spesa ed il mese della
sottoscrizione della convenzione modificata, saranno detratti dal valore
indicato al punto 1
3.
Laddove le opere di
urbanizzazione effettivamente realizzate, così come accertate dall’UTC,
risultino essere state realizzate dal concessionario, non si procederà
all’applicazione del punto 1.
4.
In ogni caso, non si
darà luogo a restituzione di somme nel caso che gli oneri sostenuti dai
concessionari risultino essere in misura superiore a quelli determinati al
punto 1.
5.
Gli importi
eventualmente determinati ai punti precedenti dovranno essere versati dalla
Cooperativa al Comune, all’atto della sottoscrizione della modifica della
convenzione. E’ facoltà del Comune accettare o meno forme di rateizzazione e
comunque non superiori a due anni e potrà avvenire al tasso di interesse legale
a decorrere dalla data di sottoscrizione della convenzione.
ARTICOLO 5
L’articolo 18 disciplinante la
destinazione degli alloggi della convenzione per la costituzione del diritto di
superficie, stipulata tra il comune di Marigliano e la Cooperativa, viene
sostituito come segue:
“Gli alloggi, costruiti sulle aree
concesse in diritto di superficie, saranno dalla Cooperativa assegnati in
proprietà individuale ai soci che ne facciano richiesta e che già abbiano
ottenuto l'assegnazione in uso e godimento, in quanto in possesso dei requisiti
soggettivi per l'assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare,
previa autorizzazione del CER o della Regione, secondo quanto prescritto
all'art.18 della legge 17 febbraio 1992 n°179.
Il prezzo di cessione in proprietà,
degli alloggi ai soci già assegnatari del diritto in uso e godimento è
costituito dal valore delle singole unità immobiliari risultante dall'ultimo
bilancio approvato.
Gli alloggi, con decorrenza dalla data
di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1994 n°85, possono essere alienati
o locati a terzi nei primi cinque anni decorrenti dall'assegnazione o
dall'acquisto e previa autorizzazione della Regione, quanto sussistono gravi
sopravvenuti e documentati motivi.
Dopo tale termine gli alloggi stessi
possono liberamente essere alienati o locati; il prezzo della cessione a terzi
degli alloggi, secondo quando previsto al punto 1) del dispositivo della
delibera commissariale n°241 del 2 marzo 1975 relativa alla determinazione dei
criteri generali per tutte le convenzioni, sarà determinato dal comune sulla
base del prezzo medio degli appalti per la costruzione di opere di edilizia
residenziale pubblica relativi all'anno precedente a quello della cessione
stessa, diminuito di una percentuale di deprezzamento, derivante, dall'età
dell'edificio, stabilita nel modo seguente:
‑da 0 a 5 anni 0%
‑da 5 a 10 anni
dallo 0,1% al 5%
‑da 10 a 20 anni dal 5.01% al 10%
‑da 20 a 30 anni dal 10,01% al 20%
‑oltre 30 anni al 20,01% al 30%
Fermi restando i limiti inferiore e
superiore, la percentuale verrà determinata in funzione dello stato, di
conservazione dell'edificio, o delle eventuali opere di miglioramento apportate
dal proprietario.
Al prezzo, così determinato, saranno
aggiunti, il corrispettivo nominale versato per la concessione del diritto di
superficie e il costo delle opere di urbanizzazione, rivalutati sulla base
delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto
Centrale di Statistica.
ARTICOLO 6
Resta confermata la precedente
convenzione, per quanto non in contrasto con la modifica della presente convenzione, fermo restando per quanto non
esplicitamente richiamato, i dispositivi previsti dalla normativa vigente in
materia.
ARTICOLO 7
La presente modifica della convenzione
dovrà essere registrata e trascritta a cura e spesa della Cooperativa, la quale
si impegna a portarla a conoscenza e di esigerne il rispetto dai suoi aventi
causa.
ARTICOLO 8
In applicazione della legge 28/12/95
n° 549, è data facoltà al concessionario di acquisire la proprietà delle aree
già concesse in diritto di superficie.
ARTICOLO 9
Il corrispettivo delle aree da cedere
in proprietà è determinato dal Comune su parere dell’Ufficio Tecnico, con le
modalità dettate dall’art. 31 della legge 23/12/1998 n°448 ed i seguenti commi
esplicativi
1.
In assenza del valore venale al metroquadro,
in comune commercio delle aree oggetto di cessione, lo stesso si determina
partendo dal valore degli immobili, assumendo come riferimento la media dei
valori minimi, medi, massimi, per la zona di appartenenza, stabiliti dal
documento n°16227 del 21/06/99, della microzonizzazione del Comune di
Marigliano, e secondo quanto disposto dall’art.2 comma 3 del regolamento
emanato con il DPR n° 138/98;
2.
La determinazione dell’incidenza del costo
delle aree sul valore degli immobili di cui al punto 1. è dato dalla media tra
il valore del 12% quantificato con il DM del 19 dicembre 1997, ed il valore del
20% quantificato dal comma 2 dell’art.8 della Legge n° 10/77
3.
Le superfici utili vengono determinate
mediante l’applicazione dei coefficienti correttivi moltiplicatori previsti
dalla Legge n° 392/78 (equo canone)
4.
Il Reddito Domenicale delle aree assegnate
alla Cooperativa, così come previsto dal comma 48 della Legge n° 448/98 è dato
dalla sommatoria del reddito domenicale di ogni singola particella
5.
Il Reddito Domenicale dell’area a norma
dell’art. 3 commi 50 e 51 deve essere rivalutato del 25% previsto per le
imposte sui trasferimenti.
6.
Le cifre di riferimento vanno rivalutate in
base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed
impiegati, tra la data iniziale e quella ultima pubblicata dall’Istituto di
Statistica.
ARTICOLO 11
Gli oneri di cessione delle aree sarà dato dalla differenza tra il
valore del corrispettivo calcolato ed il valore totale degli importi degli
espropri pagati dalla Cooperativa rivalutati in base alla variazione ISTAT dei
prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, tra la data iniziale
e quella ultima pubblicata dall’Istituto di Statistica.
ARTICOLO 12
Nel caso si determinasse un credito da
parte della Cooperativa (possibilità dovuta alle indennità di espropriazione
abbastanza onerose, dopo la pronunzia della Corte Costituzionale n° 5 del
30/1/1980) non si darà corso a restituzione da parte del Comune così come
disposto dal comma 49 della Legge n° 448/98.
ARTICOLO 13
Di dare mandato all’Ufficio Tecnico
Comunale per l’attivazione della procedura necessaria alla definizione in
argomento e secondo le modalità indicate dallo schema di convenzione.
ARTICOLO 14
Di dare mandato al Dirigente del
settore per la modifica della convenzione da proprietà indivisa a divisa e per
la stipula degli atti, in nome e per conto del Comune, con facoltà di inserire
nell’atto pubblico di trasferimento, (fatta salva la sostanza del negozio così
come risulta configurato nel presente provvedimento), tutte le integrazioni e
precisazioni che si rendessero necessarie ed utili ad una più completa ed
esatta individuazione dell’area oggetto di trasferimento, nonché dei soggetti
costituenti controparte.
Il
Consiglio Comunale