COOPERATIVA GRAMSCI

Premesso:

Che con la legge n° 865 del 1971 si rispondeva ad una forte richiesta di alloggi che per l’economia statale e domestica dell’epoca, la si poteva fronteggiare non solo con alloggi popolari ma con concessioni di aree a Cooperative.
Che le convenzioni per la costituzione del diritto di superficie, stabilivano i rapporti tra il Comune e la cooperativa rappresentata dal Consiglio di Amministrazione nel suo Presidente Pro tempore.
Che la connotazione di Cooperativa con diritto di superficie a proprietà indivisa, consentiva all’epoca di diminuire i costi a carico dei soci (i requisiti dei soci venivano stabiliti dalla Cooperativa e/o dal Ministero dei Lavori Pubblici, in funzione della tipologia del finanziamento pubblico con la sorveglianza del Ministero del Lavoro e dalle Regioni) in quanto gli espropri delle aree dovevano avvenire a costi non di mercato; i Comuni dovevano provvedere a proprie spese la realizzazione delle urbanizzazioni primarie e secondarie e gli istituti mutuanti ad applicare tassi di interesse leggermente più bassi di quelli da applicare per il diritto di superficie a proprietà indivisa.
Che nei fatti i costi a carico dei soci dei programmi a proprietà indivisa, venivano sostenuti alla stessa maniera dei programmi a proprietà divisa (come è il caso della Cooperativa in oggetto).
Che nell’ultimo decennio, si sono prodotte normative nel campo dell’edilizia economica e popolare e nell’ambito dei rapporti Stato-Provincie-Regioni che, insieme alla riforma degli Enti Locali, del Catasto, con il conseguente trasferimento delle competenze. Competenze che hanno nei fatti aperto, con la legge 179 del 1992 successivamente aggiornata e modificata, la strada ad una rivisitazione dei rapporti tra Comuni e Cooperative stabilite dalle vecchie convenzioni.
Che con l’introduzione della legge 448 del 1998, (che dava anche la possibilità di cedere la proprietà delle aree, facendo recuperare nel calcolo del corrispettivo di cessione, le somme sostenute per l'acquisto dei suoli) diveniva palese l’esigenza di liberare lo Stato e gli Enti Locali da legami e rapporti di ordine gestionale, amministrativo e sociale, con altri soggetti di cui le Cooperative.
Che le Cooperative si possono avvalere del c.1 dell’art. 18 della legge 179/92
Che le Cooperative possono chiedere l’autorizzazione alla Regione in base c.2 dell’art. 18 della legge 179/92
Che le Cooperative possono modificare la convenzione in base al c. 2 lettera C dell’art. 18 della legge 179/92
Che se ciò è vero per le Cooperative in bonis, lo è a maggior ragione per quelle Ccommissariate (il controllo per le competenze interne, per il rapporto tra i soci, la cooperativa e gli istituti mutuanti, viene effettuato dal Commissario di nomina governativa e dallo stesso Ministero, nonché dalla Regione Campana, prima dei trasferimenti in proprietà degli alloggi, così come disposto dall’art. 18 della legge 179/92.) in quanto sarebbe economicamente e socialmente insostenibile il coinvolgimento del Comune previsto nel caso di liquidazione.
Che l’istruttoria per la verifica e l’aggiornamento degli atti alla normativa, ha evidenziato che i soci ( operai ed impiagati) della Cooperativa, hanno pagato gli espropri delle aree a costi di mercato dell’epoca anziché agevolati, hanno pagato le opere di urbanizzazione al posto del Comune, quindi hanno sostenuto nei fatti un diritto di superficie a proprietà divisa, avendo una convenzione a proprietà indivisa.
Che i rapporti tra Cooperativa e soci, per le insolvenze, per la ripartizione, per i requisiti, sono di competenza del Commissario Governativo sotto la sorveglianza del Ministero delle Infrastrutture e della Regione Campana.

Si propone la deliberazione degli atti predisposti, per i motivi esposti in premessa, per l’applicazione della normativa in materia, richiesta dall’assemblea generale dei soci, e per adempiere ad un dovere istituzionale e politico dell’amministrazione, che in caso contrario e per motivi giuridicamente e gestionali incomprensibili, causerebbe nel caso in oggetto la messa in liquidazione degli alloggi, con tutte le conseguenze del caso a voi note.

Per una sintetica comprensione delle modifiche e degli atti, si è predisposto una tabella dove si comparano gli interventi disposti dalla documento di modifica e le convenzioni di riferimento.

A) Modifica della Convenzione per la trasformazione del diritto di superficie da proprietà indivisa a divisa

Delibera di Consiglio Convenzione Originaria (1436) Convenzione Aggiuntiva (1480)

Art.2	Modifica art.4 Conv. Orig. (1436) …”da assegnare in locazione e/o in proprietà superficiaria individuale ai propri soci”…..	Art.4	….”da assegnare esclusivamente in locazione”…
Art.3	Modifica art. 3 Conv. Agg. (1480) …”da assegnare in locazione e/o in proprietà superficiaria individuale ai propri soci”….			Art.3	…“secondo le modalità e i criteri che la cassa per il mezzogiorno stabilirà in un apposito regolamento e soltanto a proprietà indivisa”…..
	Modifica art. 6 Conv Agg. (1480) ….”i predetti oneri rappresentano i costi occorrenti per le urbanizzazioni primarie e secondarie di cui all’art. 12 della convenzione originaria rep. 1436 del 16/2/76			Art.6	…”i predetti oneri rappresentano il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, in aggiunta a quello relativo per l’acquisizione dell’area posto a carico della cooperativa, alla convenzione stipulata in data 16/2/76”
Art.4	Modifica art.12 Conv. Orig. (1436) 1. Per le opere di urbanizzazione effettivamente realizzate, così come accertate dall’UTC, i cui costi non siano stati sostenuti dalla Cooperativa, i relativi costi sono posti a carico degli stessi; l’importo dovuto è determinato rivalutando gli oneri di urbanizzazione così come venivano quantificati nella convenzione originaria disciplinante il diritto di superficie, sulla base delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatesi tra il mese di sottoscrizione della suddetta convenzione ed il mese di sottoscrizione della convenzione modificata. 2. Laddove le opere di urbanizzazione effettivamente realizzate, così come accertate dall’UTC, risultino in parte essere state realizzate dal concessionario, i costi sostenuti, rivalutati sulla base delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatesi tra il mese del sostenimento della spesa ed il mese della sottoscrizione della convenzione modificata, saranno detratti dal valore indicato al punto 1 3. Laddove le opere di urbanizzazione effettivamente realizzate, così come accertate dall’UTC, risultino essere state realizzate dal concessionario, non si procederà all’applicazione del punto 1. 4. In ogni caso, non si darà luogo a restituzione di somme nel caso che gli oneri sostenuti dai concessionari risultino essere in misura superiore a quelli determinati al punto 1. 5. Gli importi determinati ai punti precedenti dovranno essere versati dalla Cooperativa al Comune, all’atto della sottoscrizione della modifica della convenzione. E’ facoltà del Comune accettare o meno forme di rateizzazione e comunque non superiori a due anni e potrà avvenire al tasso di interesse legale a decorrere dalla data di sottoscrizione della convenzione.	Art.12	Il commune si impegna a realizzare: a) le opera generali di allacciamento ai pubblici servizi, ovvero ad adeguare quelle già esistenti nell’effetiva esigenza degli abitanti da insediare nella zona riservandosi la facoltà di decidere insindacabilmente circa la necessità e la opportunità della costruzione delle medesime nonchè le modalità ed i tempi di esecuzione; b) le opere di urbanizzazione primarie a servizio dell’insediamento residenziale che sarà realizzato sull’area oggetto della convenzione entro un anno dall’inizio dei lavori di costruzione degli edifici; c) le opere di urbanizzazione secondarie previste dal piano per l’edilizia economica e popolare a servizio dei complessi residenziali esistenti o da insediare sull’area oggetto della concessione e nelle zone adiacenti o limitrofe entro 5 anni dalla costruzione degli edifici. Tutto ciò a condizione che ottenga i necessari mutui previsti dalla legge 865/71 e successive modifiche e subordinatamente alle condizioni di bilancio		…
Art.5	Modifica art.18 Conv. Orig. (1436) “Gli alloggi, costruiti sulle aree concesse in diritto di superficie, saranno dalla Cooperativa assegnati in proprietà individuale ai soci che ne facciano richiesta e che già abbiano ottenuto l'assegnazione in uso e godimento, in quanto in possesso dei requisiti soggettivi per l'assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare, previa autorizzazione del CER o della Regione, secondo quanto prescritto all'art.18 della legge 17 febbraio 1992 n°179. Il prezzo di cessione in proprietà, degli alloggi ai soci già assegnatari del diritto in uso e godimento è costituito dal valore delle singole unità immobiliari risultante dall'ultimo bilancio approvato. Gli alloggi, con decorrenza dalla data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1994 n°85, possono essere alienati o locati a terzi nei primi cinque anni decorrenti dall'assegnazione o dall'acquisto e previa autorizzazione della Regione, quanto sussistono gravi sopravvenuti e documentati motivi. Dopo tale termine gli alloggi stessi possono liberamente essere alienati o locati; il prezzo della cessione a terzi degli alloggi, secondo quando previsto al punto 1) del dispositivo della delibera commissariale n°241 del 2 marzo 1975 relativa alla determinazione dei criteri generali per tutte le convenzioni, sarà determinato dal comune sulla base del prezzo medio degli appalti per la costruzione di opere di edilizia residenziale pubblica relativi all'anno precedente a quello della cessione stessa, diminuito di una percentuale di deprezzamento, derivante, dall'età dell'edificio, stabilita nel modo seguente: da 0 a 5 anni 0% da 5 a 10 anni dal 0,1 al 5% da 10 a 20 anni dal 5.0 al 10% da 20 a 30 anni dal 10,0 al 20% oltre 30 anni al 20,01% al 30% Fermo restando i limiti inferiore e superiore, la percentuale verrà determinata in funzione dello stato, di conservazione dell'edificio, o delle eventuali opere di miglioramento apportate dal proprietario. Al prezzo, così determinato, saranno aggiunti, il corrispettivo nominale versato per la concessione del diritto di superficie e il costo delle opere di urbanizzazione, rivalutati sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto Centrale di Statistica.	Art.18	Gli alloggi costruiti sull’area concessa in diritto di superficie, potranno essere solamente assegnati in locazione ai soci della cooperative, aventi I requisiti previsti dale leggi per l’assegnazione in locazione di alloggi di edilizia economica e popolare vigente al momento dell’assegnazione in locazione. Il canone di locazione sarà determinato dall’assemblea dei soci in base alle somme occorrenti per l’ammortamento dei capitali effettivamente investiti dalla cooperativa concessionaria per la realizzazione del proprio programma, costruttivo (costi degli alloggi più costi delle opere comuni e del diritto di superficie, aumentate dei relativi interessi sui capitali mutuati), nonché della somma occorrente per la copertura delle spese generali di manutenzione e di gestione. La revisione del canone avverrà ogni 5 anni e sarà determinata dall’assemblea dei soci sulla base delle variazioni degli elementi di costo, di cui al prec comma. Il canone di cui innanzi dovrà essere approvato dal comune

B) Modifica della Convenzione per la Cessione delle Aree già in diritto di superficie

La parte significativa e fondamentale prevista dalla legge 448 del 1998 è la metodologia di calcolo per il corrispettivo economico con la relativa individuazione dei parametri di riferimento, che chiaramente variano da Comune a Comune.

Pertanto pur essendo la precisione demandata agli organi gestionali, si preferisce che il consiglio dia oltre all’indirizzo politico una indicazione precisa dei parametri di riferimento, della metodologia di calcolo e delle norme.

Ciò viene dettato dall’art. 7 all’art. 12

Con gli art. 13 e 14 si rimanda alla parte gestionale, l’attività e le responsabilità di loro competenza previsto dalle norme.

Le convenzioni comprese quella deliberata dal Consiglio, saranno ingoblate per le parti sostanziali dall’atto di cessione delle aree, (di competenza dell’UTC) in applicazione delle leggi specifiche, ed in particolare sull’eliminazione dei vincoli e la determinazione dei prezzi di cessione (legge n° 10/77)

Antonio Vivenzio